Нужна консультация
Виктория Бородина
Ведущий специалист по PR и маркетингу
тел. (831)
 
2-333-666
доб. 483
Задать вопрос эксперту
Эвотор

График работы линии консультаций 1С

Все об аренде

 

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

– договоры аренды и субаренды земельных участков; договоры аренды зданий или сооружений.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 мес., но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 №66).

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, но нет акта передачи, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма №66).

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор считается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок

Арендная плата может уплачиваться в виде авансовых платежей, то есть в начале месяца (квартала) за текущий месяц (квартал), а может перечисляться по истечении текущего месяца (квартала), то есть после того как услуга по аренде оказана.

По общему правилу размер арендной платы не может изменяться чаще, чем один раз в год, если иное условие не предусмотрено сторонами договора.

Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т.д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:

– коммунальные платежи включены в арендную плату;

– коммунальные платежи не включены в арендную плату и уплачиваются отдельно.

При включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору. Запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год при этом не нарушается. В договоре может быть прописан и порядок определения размера переменного платежа.

Пример формулировки

Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т.д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т.д.

Реже на практике применяют второй способ, при котором суммы, уплачиваемые арендатором за коммунальные услуги, представляют собой отдельные платежи и не включаются в сумму арендной платы. При использовании такого способа коммунальные услуги могут оплачиваться в виде компенсации арендодателю его затрат на оплату коммунальных услуг на основании выставляемых им счетов.

Пример формулировки

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Однако и в этом случае также существуют определенные налоговые риски.


НДС

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы

В этом случае арендодатель принимает к вычету НДС со всей суммы потребленных коммунальных услуг (включая услуги, потребленные арендатором).

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно

При оплате коммунальных услуг отдельным платежом у арендодателя возникает два вопроса: является ли предоставление коммунальных услуг арендатору реализацией для целей исчисления НДС и можно ли НДС, уплаченный при приобретении услуг у коммунальных организаций, принять к вычету в части, которая относится к стоимости услуг, потребленных арендатором.

Налоговый кодекс соответствующих разъяснений не содержит. По мнению контролирующих органов, при предоставлении коммунальных услуг арендатору реализации услуг не происходит, поскольку арендодатель не является поставщиком этих услуг. Соответственно, арендодатель не должен начислять на эту стоимость НДС и выставлять счета-фактуры. При этом взаимоотношения сторон по налогу, уплаченному арендодателем коммунальным организациям, должны строиться следующим образом. Сумму НДС, предъявленную коммунальной организацией, арендодатель должен принимать к вычету только в части, которая приходится на услуги, потребленные самим арендодателем. НДС, который относится к стоимости услуг, использованных арендатором, он должен включить в стоимость, предъявляемую арендатору в качестве возмещения. Таким образом, арендатор должен компенсировать арендодателю коммунальные услуги с учетом НДС (письма Минфина России от 31.12.2008 №03-07-11/392, от 03.03.2006 №03-04-15/52, ФНС России от 04.02.2010 №ШС-22-3/86@).

При оплате коммунальных услуг отдельным платежом у арендатора возникает вопрос, может ли он НДС со стоимости этих услуг принять к вычету.

По мнению контролирующих органов, такого права у арендатора нет по следующей причине. При предоставлении коммунальных услуг арендатору реализации услуг со стороны арендодателя не происходит, поскольку он не является поставщиком этих услуг. Соответственно, он не вправе выставлять арендатору счета-фактуры. В свою очередь, при отсутствии счетов-фактур у арендатора не соблюдается одно из условий для вычета. Поэтому вычет он применить не может (письма ФНС России по г. Москве от 08.06.2009 №16-15/58069, от 02.04.2009 №19-15/31079.1, УФНС России по Московской области от 28.02.2007 №23-26/0288). Этой позиции придерживаются и некоторые арбитражные суды (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 №Ф04-7965/2008(20062-А46-25), ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2009 №А10-1581/08-Ф02-6877/08, ФАС Центрального округа от 23.10.2008 №А36-1323/2007).

Вместе с тем ряд арбитров высказывают противоположную точку зрения. По их мнению, арендатор может принять к вычету «входной» НДС на основании перевыставленных счетов-фактур, если наряду с этим соблюдаются иные условия для вычета (постановления ВАС РФ от 10.03.2009 №6219/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2010 №А45-8185/2009, от 15.09.2009 №Ф04-5497/2009(19433-А45-29), ФАС Московского округа от 05.10.2009 №КА-А40/10030-09).

Так как точка зрения по указанному вопросу неоднозначна, арендатор и арендодатель вправе самостоятельно урегулировать взаимоотношения по НДС, относящемуся к коммунальным услугам. При этом если счет-фактура выставляться не будет, то сумму НДС вместе со стоимостью возмещаемых коммунальных услуг арендатор вправе учесть для целей налогообложения прибыли в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ либо в составе прочих расходов на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ


Самым удачным условием, с точки зрения налоговых последствий, будет условие о том, что коммунальные платежи оплачиваются арендатором самостоятельно

По общему правилу обязанность по осуществлению капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества лежит на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Иное может быть определено соглашением сторон.

Вместе с тем, следует учитывать, что капитальный ремонт некоторых видов имущества арендодатель по закону производить не обязан. Так, например, он не обязан осуществлять ремонт сдаваемого в аренду транспортного средства (ст. 644 ГК РФ) или судна (п. 2 ст. 64 Кодекса внутреннего водного транспорта).

Осуществлять текущий ремонт имущества и поддерживать его в исправном состоянии обязан арендатор

В процессе использования арендованного имущества арендодатель вправе производить некоторые улучшения его характеристик. Такие улучшения могут быть как отделимыми (то есть их можно отделить от имущества без нанесения ему существенного ущерба), так и неотделимыми.

Если произведенные улучшения являются отделимыми, то их собственником является сам арендатор. Это правило действует, если стороны договора не предусмотрели иное распределение прав на такие улучшения (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор, прежде чем произвести неотделимые улучшения, должен получить согласие арендодателя. В этом случае право собственности на все произведенные улучшения после окончания договора перейдет к арендодателю, а арендатор сможет получить возмещение стоимости произведенных работ.

Согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ если арендатор произведет неотделимые улучшения без согласия арендодателя, последний вправе не возмещать ему затраты на их осуществление, за исключением некоторых случаев, установленных законом (например, абз. 2 ст. 662 ГК РФ).

В налоговом учете арендная плата может признаваться как выручка от реализации услуг либо включаться во внереализационные доходы. По мнению контролирующих органов, арендную плату следует отражать в составе выручки, если деятельность по сдаче имущества в аренду является для организации основным видом деятельности и осуществляется ею на систематической основе (Письмо Минфина России от 07.02.2011 №03-03-06/1/74). В иных случаях она относится к внереализационным доходам.

Согласно действующему порядку налогом на имущество облагается имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета.

Поскольку сдаваемое в аренду имущество является собственностью арендодателя, то, соответственно, он является плательщиком налога в отношении этого имущества.

Однако не все так однозначно с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений, которые произведены в указанный объект. Дело в том, что в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н) капитальные вложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора. Поэтому на основании ст. 374 НК РФ до момента такой передачи налог на имущество со стоимости капитальных вложений в форме неотделимых улучшений должен платить арендатор, а после передачи – арендодатель. Такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (письма Минфина России от 03.11.2010 №03-05-05-01/48, от 11.03.2009 №03-05-05-01/17).

С 01.01.2013 не признается объектом налогообложения движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств с 01.01.2013 (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 29.11.2012 №202-ФЗ).

Сдать арендуемое имущество в субаренду третьему лицу можно только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

20 Ноября 2013


Оставить отзыв о нашей работе
Выразите свое мнение о работе Группы комапаний «ЛАД».
Нам важен отзыв каждого клиента!

Общая информация

Контактная информация

Текст сообщения


Пользовательское соглашение